우리 주변에는 다양한 종류의 건축물이 있습니다. 건축법에서는 건축물의 용도에 따라 총 29가지 종류로 건축물을 분류하고 있으며, 주거업무시설군에는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 그리고 교정 및 군사시설 등이 포함됩니다. 오늘은 이중에서도 공동주택관리법에 따른 공동주택에 대해 알아보겠습니다.
공동주택이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데요. 이러한 공동주택의 대표적인 형태가 아파트입니다.
공동주택은 대통령령으로 정한 범위에 따라 의무적으로 관리해야하는 시설인데요. 150세대 이상의 공동주택의 경우 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 관리자를 두고 주기적으로 법에 따라 공동주택을 관리해야 합니다.
공동주택 관리자는 설계도서와 시설 이력을 체계적으로 보관해야 합니다. 이 중 설계도서로는 사업주체로부터 인계받은 설계도서, 안전점검 결과보고서, 감리보고서 등이 포함됩니다.
시설 이력 관리를 위해서는 공용부분 시설의 교체, 유지보수, 하자보수 내용을 이력으로 관리하고, 주요 도면과 공사 사진을 시스템에 등록해야 합니다. 이를 소홀히 할 경우, 과태료가 500만 원 이하로 부과될 수 있습니다.
안전점검은 경험과 기술을 갖춘 전문가가 시설물에 내재된 위험요인을 육안이나 점검기구를 통해 조사하는 과정입니다. 이는 국토교통부령에서 정한 바에 따라 정기안전점검과 정밀안전점검으로 나뉩니다. 관리주체는 소유하고 있는 시설물의 안전과 기능을 유지하기 위해 정기적으로 안전점검을 실시해야 합니다. '시설물안전법'에 따르면, 공동주택의 경우 '공동주택관리법'에 의한 안전점검이 이루어집니다.
만약 안전점검 또는 긴급안전점검 결과로 재난 예방이 필요하다고 판단되면, 관리주체는 정밀안전진단을 실시해야 합니다. 이 때, 진단은 결과보고서 제출일로부터 1년 이내에 시작되어야 합니다. 각 시설물의 종류에 따라 실시되어야 하는 안전점검의 수준도 다릅니다. 제1종 시설물 및 제2종 시설물(16층 이상 공동주택 포함)은 정기적인 안전점검과 함께 정밀안전진단이 필요합니다. 반면, 제3종 시설물(준장공 후 15년이 경과된 아파트나 연립주택 등)은 정기적인 안전점검만 필요합니다.
"안전등급"은 시설물의 안전 상태를 등급으로 나누어 지정하는 것인데요. 안전점검 결과에 따라 대통령령에서 정한 기준에 맞추어 해당 시설물의 안전등급을 지정해야 합니다. 안전점검을 실시하는 자는 제1종 시설물과 제2종 시설물에 대해서는 정밀안전점검 및 정밀안전진단을 완료한 때, 제3종 시설물에 대해서는 정기안전점검을 완료한 때에 안전등급을 지정합니다.
국토교통부장관은 필요하다고 판단되면, 예를 들어 정밀안전점검 또는 정밀안전진단 결과 등을 통해, 해당 시설물의 안전등급을 변경할 수 있습니다. 이렇게 하여 공동주택이나 다른 건축물들의 안전 수준을 보다 명확하게 파악하고 관리할 수 있습니다.
시설물의 안전점검을 실시하지 않거나, 성실하게 이행하지 않아 중대한 손괴를 야기하거나 공공의 위험을 초래하는 행위는 '시설물안전법' 제63조와 제64조에 의해 엄격히 처벌됩니다. 더불어, 설계도서 등 서류를 보존하지 않는 행위, 안전점검 결과보고서를 거짓으로 작성하는 행위, 필요한 안전조치를 취하지 않는 행위, 긴급안전점검을 거부하거나 방해하는 행위 등도 벌칙이 정해져 있습니다.
법인의 대표자나 사용인 등이 해당 법인 또는 개인의 업무와 관련하여 위반행위를 할 경우, 그 행위자 외에도 해당 법인 또는 개인에게도 벌금형이 부과될 수 있습니다. 단, 상당한 주의와 감독을 게을리 하지 않은 경우에는 예외로 합니다.
그리고 정밀안전진단 및 긴급안전점검을 실시하지 않은 자에 대해서는 최대 2천만원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 이러한 규정들은 시설물의 안전성 유지 및 사회적 재난 예방을 위해 마련되었습니다.
안전한 공동주택관리를 위해서는 법에서 규정하고 있는대로 주기적인 안전점검을 진행함과 동시에 이력관리 역시 꼼꼼하게 관리해야 합니다.
시설관리 디지털화 솔루션 하다(HADA)는 다양한 시설의 점검 및 관리까지 한번에 할 수 있도록 다양한 기능을 제공하는데요.
안전이 중요한 공동주택을 위해 시설관리 업무 프로세스 체계화를 진행해보시는 건 어떨까요?
